Oui, un terrain non constructible se vend avec un ERP (champ, bois, pré, jardin ou parcelle de loisirs) dès qu'il se situe dans une zone à risque visée par l'article L125-5 du Code de l'environnement. C'est en principe le seul diagnostic à fournir, et il s'établit à partir de la référence cadastrale, sans adresse postale.
Cette page traite un cas précis : ce que la loi exige pour un terrain qui ne recevra aucune construction, ce dont il est dispensé, et comment produire le document pour une parcelle désignée par sa seule section et son numéro. Pour le terrain en général et son prix, voyez l'ERP d'un terrain à vendre.
Terrain non constructible : l'ERP est-il obligatoire ?
L'article L125-5 du Code de l'environnement impose au vendeur ou au bailleur d'informer l'acquéreur ou le locataire d'un bien immobilier, bâti ou non bâti. La fiche de service-public.gouv.fr sur l'état des risques vise toute construction, tout terrain, toute parcelle ou ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision. Le classement du terrain au plan local d'urbanisme (zone agricole, zone naturelle et forestière) n'entre pas en ligne de compte.
Ce qui déclenche l'obligation, c'est la localisation. L'ERP est dû lorsque la parcelle se trouve :
- dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, prescrit ou approuvé ;
- en zone de sismicité 2 ou plus, ou en zone à potentiel radon de niveau 3 ;
- dans un secteur d'information sur les sols (SIS) ;
- dans une zone exposée au recul du trait de côte.
Depuis le 1er janvier 2023, l'annonce de vente doit en outre renvoyer vers georisques.gouv.fr et l'état des risques est remis dès la première visite. Les règles générales sont détaillées dans notre guide qu'est-ce qu'un diagnostic ERP.
Ce que l'ERP apprend à l'acheteur d'un champ, d'un bois ou d'un pré
Pourquoi signaler un risque s'il n'y a aucun bâtiment à abîmer ? Parce que l'acheteur d'un terrain nu achète un sol et un emplacement, et que les risques pèsent sur l'usage qu'il en fera.
- Inondation : celui qui achète un pré pour ses chevaux doit savoir si la parcelle est en zone inondable d'un plan de prévention.
- Feu de forêt : pour un bois ou une parcelle en lisière, l'ERP signale le plan de prévention des incendies de forêt et, depuis le 1er janvier 2025, les obligations légales de débroussaillement qui s'appliquent au terrain. Voir l'ERP en zone de feu de forêt.
- Pollution des sols : un secteur d'information sur les sols ou un site pollué à proximité change la donne pour un maraîcher comme pour un éleveur. Voir pollution des sols et ERP.
- Sol instable : mouvements de terrain, anciennes galeries minières, argiles qui gonflent et se rétractent.
- Littoral : sur la côte, l'ERP indique si la parcelle est exposée au recul du trait de côte (décret n° 2026-95 du 13 février 2026).
Les diagnostics dont un terrain non constructible est dispensé
La bonne nouvelle : un seul document à prévoir
Les autres diagnostics immobiliers portent sur un bâtiment, ses matériaux ou ses installations. Sans construction, ils n'ont pas d'objet. Pour un terrain nu non constructible, le dossier se résume en principe à l'état des risques.
| Diagnostic | Ce qu'il contrôle | Terrain nu non constructible |
|---|---|---|
| DPE et audit énergétique | La consommation d'énergie d'un bâtiment clos et couvert | Sans objet |
| Amiante, plomb | Les matériaux et les peintures d'une construction | Sans objet |
| Termites | L'état d'un immeuble bâti, dans les zones délimitées par arrêté | Sans objet |
| Électricité, gaz | Les installations intérieures d'un logement | Sans objet |
| Assainissement non collectif | L'installation d'une habitation non raccordée au réseau | Sans objet |
| Mesurage loi Carrez | La superficie d'un lot de copropriété | Sans objet |
| État des risques (ERP) | L'exposition du terrain aux risques et aux pollutions | Dû en zone concernée |
Un ERP ne demande aucune visite du bien : le vendeur ou le bailleur peut l'établir lui-même, sans passer par un diagnostiqueur. Pour situer l'ERP parmi les autres pièces du dossier, voyez l'ERP face aux autres diagnostics.
Terrain constructible ou non constructible : ce qui change
La confusion vient souvent de l'étude de sol : elle existe, mais elle ne vise pas votre terrain.
| Document | Terrain constructible | Terrain non constructible |
|---|---|---|
| État des risques (ERP) | Dû en zone concernée | Dû en zone concernée |
| Étude géotechnique préalable (loi Élan, articles L132-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation) | Due si le terrain est en zone d'exposition moyenne ou forte aux argiles, dans un secteur où des maisons individuelles peuvent être construites ; valable 30 ans si le sol n'est pas remanié | Non exigée |
| État des nuisances sonores aériennes (article L112-11 du Code de l'urbanisme) | Dû si le terrain est dans une zone d'un plan d'exposition au bruit | En principe non exigé : le texte vise les immeubles non bâtis constructibles |
| Diagnostics du bâti | Sans objet | Sans objet |
Deux précisions. Le rapport Risqéo comprend l'état des nuisances sonores aériennes sans supplément : pour une parcelle agricole proche d'un aérodrome, l'information figure au dossier même si elle n'est pas exigée. Et la déclaration des sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle, prévue par le IV de l'article L125-5, vise les immeubles bâtis : elle ne concerne pas, en principe, un terrain nu.
Un doute sur le classement, par exemple un fond de jardin en limite de zone urbaine ? La constructibilité s'apprécie d'après les documents d'urbanisme en vigueur, et votre notaire la vérifiera. Si le terrain s'avère constructible, reportez-vous à l'ERP d'un terrain à bâtir.
Générer l'ERP d'une parcelle sans adresse postale
Un champ, une vigne ou une parcelle de loisirs n'a ni numéro ni nom de rue, tout au plus un lieu-dit. Ce n'est pas un obstacle : un terrain s'identifie par sa référence cadastrale, c'est-à-dire la commune, la section (une ou deux lettres) et le numéro de parcelle.
- Relevez la section et le numéro sur votre titre de propriété ou sur votre avis de taxe foncière. À défaut, le plan cadastral se consulte gratuitement en ligne sur cadastre.gouv.fr.
- Sur le générateur d'ERP en ligne, saisissez la commune puis la référence cadastrale à la place de l'adresse.
- Ajoutez les autres parcelles si la vente en comporte plusieurs : un même ERP peut couvrir un ensemble de parcelles d'un même propriétaire, par exemple un îlot de prés ou un bois découpé en plusieurs numéros.
- Vérifiez sur le document que chaque parcelle vendue est bien citée, avec la même désignation que dans l'acte : le notaire fera le rapprochement.
Le PDF est généré en quelques secondes. Il est conforme au modèle d'état des risques en vigueur (articles L125-5 et R125-23 à R125-27 du Code de l'environnement), établi à partir des sources officielles Géorisques, avec des données actualisées chaque jour sur 35 391 communes et arrondissements, et annexable à tout acte de vente ou bail. Il coûte 4 € TTC à l'unité, sans compte ; les packs et abonnements pour les professionnels du foncier sont sur la page tarifs.
Vente entre voisins, donation, succession : l'ERP est-il toujours demandé ?
La vente au voisin ou à l'exploitant
Beaucoup de parcelles changent de main entre voisins, sans annonce ni agence. L'article L125-5 ne prévoit pourtant aucune exception pour l'acquéreur qui connaît les lieux : l'ERP annexé à l'acte reste la preuve que l'information a été donnée. Pour un bois, pensez aussi au droit de préférence des voisins : lorsque la propriété vendue est classée au cadastre en nature de bois et forêts et fait moins de 4 hectares, les propriétaires des parcelles boisées contiguës doivent être informés du prix et des conditions, et disposent de deux mois pour se porter acquéreurs (article L331-19 du Code forestier).
La donation et le partage
La loi parle de vente et de location. Plusieurs préfectures rangent toutefois les donations, les échanges et les partages successoraux parmi les actes concernés par l'information sur les risques, et en pratique le notaire demande le plus souvent un état des risques de moins de 6 mois avant de recevoir une donation ou un partage.
La succession
La transmission d'un terrain par décès ne donne lieu à aucun contrat entre un vendeur et un acquéreur : il n'y a pas d'ERP à établir pour hériter. Il sera demandé ensuite, quand les héritiers vendront la parcelle, la partageront entre eux ou la donneront à bail.
Préemption, délais de vente et validité de l'ERP
Une vente de foncier rural est rarement rapide. Le notaire informe la SAFER des projets de vente de biens ruraux, et celle-ci dispose en principe de deux mois pour faire connaître sa décision ; le fermier en place peut lui aussi, sous conditions, bénéficier d'un droit de préemption. S'y ajoute, pour un petit bois, le droit de préférence des voisins. Votre notaire vous dira lesquels de ces droits s'appliquent à votre parcelle.
Ces délais comptent, car l'ERP doit avoir moins de 6 mois à la date de la promesse de vente, puis de nouveau à la date de l'acte authentique, et il doit être mis à jour si les informations ont changé entre-temps. Un document édité à la mise en vente est souvent périmé le jour de la signature. La règle est expliquée dans validité de l'ERP : la règle des 6 mois. Chez Risqéo, le renouvellement est gratuit et illimité pendant 18 mois à compter de la commande : voir comment renouveler un ERP.
Et si l'ERP manque ? L'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (article L125-5, V). Le détail figure dans les sanctions en cas d'absence d'ERP.
FAQ : ERP et terrain non constructible
Faut-il un ERP pour vendre un terrain agricole, un bois ou un pré non constructible ?
Oui, dès que la parcelle se trouve dans une zone visée par l'article L125-5 du Code de l'environnement (plan de prévention des risques, sismicité, radon, secteur d'information sur les sols, recul du trait de côte). Le texte vise les biens immobiliers bâtis ou non bâtis, sans tenir compte de leur constructibilité.
Comment faire un ERP quand la parcelle n'a pas d'adresse postale ?
En partant de la référence cadastrale : la commune, la section (une ou deux lettres) et le numéro de la parcelle. Ces éléments figurent sur le titre de propriété et sur l'avis de taxe foncière. Le générateur Risqéo localise la parcelle à partir de ces références et produit le PDF en quelques secondes.
Peut-on regrouper plusieurs parcelles dans un seul ERP ?
Oui. L'état des risques peut porter sur une parcelle ou sur un ensemble de parcelles appartenant au même propriétaire ou à la même indivision. Risqéo permet de saisir plusieurs parcelles dans un même ERP. Prévoyez en revanche un document par vente si les parcelles partent chez des acquéreurs différents.
Faut-il un ERP pour un bail rural ou la location d'un pré ?
En principe oui, lorsque le bail est écrit et que le terrain est en zone concernée : l'article L125-5 vise les locataires de biens immobiliers, bâtis ou non. Il n'écarte expressément que les conventions de mise à disposition au profit d'une société agricole (articles L323-14 et L411-37 du Code rural et de la pêche maritime). L'ERP doit avoir moins de 6 mois à la signature du bail.
L'ERP est-il demandé pour une donation ou une succession ?
La loi vise la vente et la location. Plusieurs préfectures rangent toutefois les donations, les échanges et les partages successoraux parmi les actes concernés, et le notaire demande le plus souvent un état des risques de moins de 6 mois pour une donation ou un partage. La transmission par décès, elle, ne donne lieu à aucun contrat : l'ERP sera demandé quand les héritiers vendront ou partageront le terrain.
Je vends ma parcelle à mon voisin, qui la connaît déjà : l'ERP est-il quand même nécessaire ?
Oui. L'article L125-5 ne prévoit aucune exception pour l'acquéreur qui connaît les lieux. L'ERP annexé à l'acte est la preuve que l'information a été donnée ; sans lui, l'acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander au juge une diminution du prix.
Mon terrain non constructible est en zone argileuse : dois-je fournir une étude de sol ?
En principe non. L'étude géotechnique préalable de la loi Élan ne concerne que la vente d'un terrain non bâti constructible, situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, dans un secteur où les règles d'urbanisme permettent de construire des maisons individuelles. L'ERP, lui, reste dû et signale l'exposition aux argiles.
Un cabanon ou un abri sur le terrain change-t-il les diagnostics à fournir ?
Cela dépend de ce qui est construit. Un abri léger ne transforme généralement pas la vente en vente d'un bien bâti, mais une construction en dur, ancienne ou raccordée aux réseaux, peut conduire le notaire à demander certains diagnostics du bâti. Décrivez précisément la construction à votre notaire avant la promesse de vente. L'ERP, lui, est dû dans les deux cas.
Votre parcelle n'a pas d'adresse ? Sa référence cadastrale suffit
Saisissez la section et le numéro, ajoutez les parcelles voisines si besoin : le PDF est prêt en quelques secondes. 4 € TTC, sans compte, renouvellement gratuit pendant 18 mois.
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