Validité de l'ERP : 6 mois, au compromis, à l'acte de vente et au bail

La validité d'un ERP est de 6 mois à compter de sa date d'émission. Le document doit avoir moins de 6 mois le jour du compromis et, à nouveau, le jour de l'acte authentique ou de la signature du bail. Si la vente s'étire ou si un arrêté de catastrophe naturelle est publié entre-temps, il faut le refaire : un état des risques dont les informations ne sont plus exactes à la date de la signature doit être actualisé, même s'il a moins de 6 mois (Code de l'environnement, article R125-25).

C'est la durée la plus courte de tous les diagnostics du dossier de diagnostic technique (DDT), et le double contrôle compromis / acte piège de nombreux vendeurs qui ont fait leur ERP trop tôt. Ce guide détaille la règle, ce qu'elle impose à chaque étape de la transaction, les cas qui remettent la validité à zéro et la façon de renouveler le document sans frais ni déplacement.

La règle des 6 mois : article R125-25 du Code de l'environnement

L'article R125-25 du Code de l'environnement prévoit que l'état des risques doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion de tout contrat écrit. Cette règle s'applique uniformément à :

• la promesse de vente ou le compromis ;
• l'acte authentique de vente, c'est-à-dire la signature finale chez le notaire ;
• le contrat de location : bail d'habitation, commercial ou professionnel ;
• la vente en état futur d'achèvement (VEFA) ;
• plus largement toute transaction : vente, location, terrain, donation.

Le compte à rebours part de la date d'émission inscrite sur le document, pas de la date de commande ni de paiement. Le décompte est strict : un ERP de 6 mois et 1 jour le jour de la signature est refusé par le notaire.

Pourquoi si court ? Contrairement au DPE (10 ans) ou au diagnostic plomb (illimité en l'absence de plomb), l'ERP décrit des facteurs environnementaux mouvants : un préfet peut signer un arrêté modifiant un zonage du jour au lendemain, un nouveau sinistre peut être reconnu catastrophe naturelle. L'ERP et le diagnostic termites sont les seuls diagnostics à périmer en 6 mois. Pour savoir à quel moment le commander, voir quand faire le diagnostic ERP.

Validité de l'ERP au compromis de vente

Le premier contrôle a lieu à la signature du compromis ou de la promesse unilatérale de vente : l'ERP annexé doit avoir moins de 6 mois ce jour-là. Deux formalités l'accompagnent :

• Le document doit être paraphé et signé par l'acquéreur, pour prouver qu'il a bien reçu l'information sur les risques à la date convenue.
• Il doit figurer dans le dossier de diagnostics complet remis à l'avant-contrat, avec les autres diagnostics obligatoires pour la vente d'une maison ou d'un appartement.

Si l'ERP fourni au compromis est périmé, le délai de rétractation légal de l'acheteur (loi SRU, 10 jours) ne commence pas à courir : il peut se désengager à tout moment, sans pénalité. Faire l'ERP au moment de la mise en annonce, plusieurs mois avant de trouver un acquéreur, est donc le premier piège à éviter.

Validité de l'ERP à la signature de l'acte authentique

Le second contrôle est le plus critique : le jour de l'acte authentique, l'ERP doit encore avoir moins de 6 mois. Or il s'écoule en moyenne 3 mois entre le compromis et l'acte (obtention du prêt, purge du droit de préemption, documents de copropriété). Un ERP qui avait déjà quelques mois au compromis n'y survit pas.

La check-list du notaire avant de signer

Le notaire ne regarde pas que la date. Ses 5 points de contrôle sur l'ERP sont, dans l'ordre où ils bloquent le plus souvent :

1. La date : moins de 6 mois le jour exact de la signature.
2. Les références cadastrales : une erreur de numéro de lot invalide le document.
3. Les arrêtés CatNat, motif de refus n° 1 : un nouvel arrêté pris récemment sur la commune et absent du document.
4. Les extraits cartographiques annexés : l'obligation n'est pas seulement textuelle, les cartes de zonage doivent être jointes.
5. Les mentions récentes : radon, secteurs d'information sur les sols (SIS), recul du trait de côte. Un ERP antérieur aux réformes récentes est obsolète même si sa date semble correcte.

Ne repoussez pas une signature pour cette formalité : l'ERP se réédite en ligne en quelques secondes, y compris depuis la salle d'attente de l'étude, et le PDF se transmet par e-mail au clerc de notaire. Voir ce que le notaire attend de l'ERP.

Validité de l'ERP au bail de location

La règle est identique en location : l'ERP annexé au bail doit avoir moins de 6 mois le jour de la signature du contrat, qu'il s'agisse d'un bail d'habitation, commercial ou professionnel. Le document est annexé au bail, et la validité comme les obligations sont les mêmes qu'en vente ; le mode d'obtention (gratuit ou payant) ne change rien.

En cas d'ERP manquant, périmé ou erroné, le locataire peut demander une réduction du loyer ou la résiliation du bail sans préavis. Le détail des obligations du bailleur est dans notre guide ERP obligatoire pour un bail de location.

ERP expiré entre le compromis et l'acte : que se passe-t-il ?

Si l'ERP a plus de 6 mois le jour de l'acte, le notaire ne peut pas acter la vente : il faut impérativement une mise à jour avant la signature. Ce n'est pas une simple formalité de plus, car un document obsolète expose le vendeur à plusieurs risques :

• ⚖️ Résolution de la vente : l'acquéreur prouve qu'il n'aurait pas acheté s'il avait connu le risque, la vente est annulée, prix et frais remboursés.
• 💸 Diminution du prix (réfaction) : le juge estime la perte de valeur liée au risque caché et le vendeur rembourse une partie du prix perçu.
• 📋 Défaut d'information : l'absence d'ERP conforme prive le vendeur de la clause d'exonération des vices cachés dans l'acte notarié.
• 🔁 Délai de rétractation relancé : si l'ERP n'est pas à jour le jour de l'acte, le délai SRU ne court pas ou peut être relancé.

Le document obsolète peut aussi alerter la banque : si l'ERP signale une zone argileuse ou inondable, l'assurance emprunteur peut exiger une surprime, et si une étude géotechnique révèle un sol problématique sans intervention préventive prévue, le crédit immobilier peut être refusé.

Que faire, étape par étape

Le prêt a pris du retard, la date de l'acte a glissé et l'ERP annexé au compromis aura plus de 6 mois le jour de la signature. La situation est courante et se règle sans reporter le rendez-vous :

1. Comparez la date d'émission inscrite sur l'ERP à la date prévue de l'acte, et non à celle du compromis. Au-delà de 6 mois, le document est à refaire : prévenez l'étude sans attendre qu'elle le relève.
2. Rééditez l'ERP en ligne à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale du bien. Aucune visite n'est nécessaire.
3. Relisez le nouveau document avant de l'envoyer. S'il mentionne un élément absent du premier (arrêté de catastrophe naturelle, plan de prévention révisé, secteur d'information sur les sols), signalez-le au notaire : l'acquéreur doit en avoir connaissance avant de signer.
4. Transmettez le PDF par e-mail au notaire quelques jours avant le rendez-vous, pour qu'il soit annexé à l'acte.

Les autres diagnostics ne sont pas concernés : le DPE, valable 10 ans, n'est pas à refaire parce que l'ERP a expiré. Seul l'état termites, limité lui aussi à 6 mois, mérite la même vérification. La démarche est identique pour un terrain non bâti : l'article L125-5 du Code de l'environnement prévoit que l'état des risques y est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique.

Qui paie la mise à jour ? Toujours le vendeur, responsable de la constitution d'un dossier de diagnostics valide. Les conséquences d'un ERP faux ou absent sont détaillées dans annulation de vente pour ERP faux et responsabilité en cas d'erreur sur l'ERP.

Nouvel arrêté CatNat ou révision du PPR : la validité remise à zéro

Même si l'ERP a moins de 6 mois, sa valeur légale « tombe » si les conditions changent. L'article R125-25 précise cette condition : l'état est valide 6 mois, sauf si les informations utilisées pour l'établir changent. Deux cas reviennent sans cesse :

• Le nouvel arrêté de catastrophe naturelle. Vous signez le compromis le 15 juillet avec un ERP à jour ; le 15 août, un arrêté CatNat est publié pour votre commune. Vous avez l'obligation légale de mettre l'ERP à jour avant l'acte définitif, même s'il a moins de 6 mois. Autre exemple : une maison en bord de rivière, un ERP de 2 mois, puis un arrêté publié au Journal officiel après de fortes pluies. L'ERP est techniquement inexact puisqu'il ne mentionne pas ce nouvel arrêté : il faut le refaire immédiatement.
• La révision du plan de prévention des risques. Une modification du PPR préfectoral invalide l'ERP dès sa publication.

Avant chaque signature, vérifiez donc sur le site de la préfecture qu'aucun nouvel arrêté n'a été pris depuis l'édition du document. Le fonctionnement des arrêtés CatNat dans l'ERP est expliqué dans contenu de l'ERP : les catastrophes naturelles.

Comment renouveler un ERP périmé, sans frais ni déplacement

Face à un ERP périmé, beaucoup de propriétaires pensent devoir rappeler un diagnostiqueur et repayer un déplacement. C'est inutile : l'ERP est une recherche purement documentaire, le seul diagnostic du DDT qui se refait à distance, en ligne, 24 h/24. La mise à jour se fait depuis chez vous, ou depuis la salle d'attente du notaire, en quelques secondes.

Chez Risqéo, le renouvellement est gratuit et illimité pendant 18 mois à compter de la commande : un ERP acheté 4 € TTC pour la mise en annonce se réédite sans repayer pour le compromis, puis pour l'acte. La démarche, les cas où elle s'impose et les délais sont détaillés dans notre guide sur le renouvellement du diagnostic ERP. En cas de signature imminente, voir le diagnostic ERP express.

Validité de l'ERP selon la situation : le tableau récapitulatif

Comparatif des durées de validité des diagnostics du DDT

FAQ : validité de l'ERP