L'état des risques (ERP) est établi par le vendeur ou le bailleur, lui-même ou avec l'aide d'un professionnel. Aucune certification n'est exigée : le propriétaire peut le remplir seul, gratuitement, ou le confier à un diagnostiqueur, à son agence immobilière, à son notaire ou à un service en ligne. Quel que soit l'intervenant, c'est le vendeur ou le bailleur qui doit remettre le document à l'acquéreur ou au locataire.
Ce guide répond aux trois questions qui se posent en pratique : qui doit fournir l'ERP, qui peut l'établir, et qui répond d'une erreur. Pour la définition du document et son contenu, voir qu'est-ce que l'état des risques et pollutions.
Qui doit fournir l'ERP ? Le vendeur ou le bailleur
L'obligation pèse sur le propriétaire. L'article L125-5 du Code de l'environnement impose au vendeur ou au bailleur d'informer l'acquéreur ou le locataire des risques auxquels le bien est exposé, et l'article R125-26 précise que l'état des risques est établi par le vendeur ou le bailleur, qui peut se faire aider d'un professionnel.
- Pour une vente, l'état des risques est remis dès la première visite, puis annexé à la promesse et à l'acte authentique.
- Pour une location, il est remis dès la première visite, puis annexé au bail. Quand une agence ou un administrateur de biens gère la location, c'est souvent lui qui le prépare, mais l'obligation reste celle du bailleur.
Il doit dater de moins de 6 mois à la signature et être actualisé si une information a changé : voir la validité de l'ERP.
Qui peut établir l'ERP : les cinq possibilités
| Intervenant | Comment | Prix indicatif | Qui répond d'une erreur |
|---|---|---|---|
| Le propriétaire lui-même | Avec ERRIAL, le service de Géorisques, ou le formulaire « état des risques », puis vérification, compléments, date et signature | Gratuit | Le propriétaire |
| Un diagnostiqueur immobilier | En général avec les autres diagnostics du dossier de diagnostic technique | Le plus souvent 30 à 50 € (selon PAP) | Le diagnostiqueur (son assurance) |
| L'agence immobilière ou l'administrateur de biens | Au moment de la mise en vente ou en location, souvent par un service en ligne | Selon l'agence | Le prestataire qui l'a établi |
| Le notaire | Certaines études le commandent pour le compte du vendeur | Facturé, en frais ou en débours | Le prestataire qui l'a établi |
| Un service en ligne comme Risqéo | À la parcelle, à partir des données publiques, en quelques secondes | 4 € TTC l'unité | Risqéo (assurance RCP Hiscox SA) |
Le document est le même dans tous les cas : depuis 2024, aucun modèle n'est imposé, il doit seulement contenir les informations prévues par l'article R125-24 du Code de l'environnement. Pour voir à quoi il ressemble, consultez un exemple d'ERP commenté.
Faut-il être diagnostiqueur certifié ?
Non. Le DPE, le repérage amiante ou le constat de risque d'exposition au plomb exigent un diagnostiqueur certifié, parce qu'ils supposent une visite et des mesures. L'état des risques, lui, est un état documentaire : il se fonde sur des données publiques (plans de prévention des risques, zonage sismique, potentiel radon, secteurs d'information sur les sols…) et sur ce que le propriétaire sait de son bien, notamment les sinistres indemnisés.
C'est pourquoi le diagnostiqueur l'établit souvent en même temps que les autres diagnostics, sans que ce soit une obligation. Pour comparer les deux voies payantes, voir diagnostiqueur ou ERP en ligne.
Faire l'ERP soi-même : comment et avec quelles précautions
Le propriétaire qui remplit lui-même l'état des risques utilise le plus souvent ERRIAL, l'outil de Géorisques, qui pré-remplit le document à partir de l'adresse ou de la parcelle. Il lui reste à :
- vérifier que la parcelle retenue est la bonne, et qu'aucune n'est oubliée ;
- contrôler sur le site de la préfecture les plans de prévention qui s'appliquent ;
- indiquer les travaux prescrits par un plan de prévention et s'ils ont été réalisés ;
- déclarer les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique ;
- dater et signer le document, puis le faire signer par l'autre partie.
Les autres options sans frais et leurs limites sont détaillées dans l'ERP gratuit : options et limites.
Qui est responsable en cas d'erreur ?
Face à l'acquéreur ou au locataire, c'est toujours le vendeur ou le bailleur qui répond de l'information. Si l'état des risques manque ou est inexact, l'article L125-5 permet à l'autre partie de demander la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer.
La différence tient au recours : quand l'erreur vient du professionnel qui a établi le document, le propriétaire peut se retourner contre lui, et c'est l'assurance de responsabilité civile professionnelle de ce professionnel qui intervient. Quand le propriétaire a rempli le document seul, il n'a personne contre qui se retourner. Pour le détail, voir la responsabilité en cas d'erreur sur l'ERP.
Le faire soi-même ou le confier : comment choisir
- Le faire soi-même convient à un propriétaire qui a le temps de vérifier et de compléter le document, pour un bien dont la situation est simple.
- Le confier à un diagnostiqueur est pratique quand il intervient de toute façon pour les autres diagnostics.
- Passer par un service en ligne donne un document prêt à signer en quelques secondes, avec une assurance en cas d'erreur : voir le prix d'un diagnostic ERP.
FAQ : qui fait l'état des risques
Qui peut faire un ERP ?
Le vendeur ou le bailleur, lui-même ou avec l'aide d'un professionnel : diagnostiqueur immobilier, agence immobilière, administrateur de biens, notaire ou service en ligne. Aucune certification n'est exigée pour établir l'état des risques.
Faut-il être diagnostiqueur certifié pour faire un ERP ?
Non. Contrairement au DPE ou au repérage amiante, l'état des risques ne demande ni certification ni visite : c'est un état documentaire établi à partir des données publiques et des informations que le propriétaire a sur son bien.
Le propriétaire peut-il faire l'ERP lui-même ?
Oui, par exemple avec ERRIAL, le service de Géorisques. Il doit alors vérifier la parcelle et les plans de prévention, compléter les travaux prescrits et les sinistres indemnisés, puis dater et signer le document.
Qui paie l'ERP ?
Le vendeur ou le bailleur, puisque c'est à lui de fournir l'état des risques. Il ne coûte rien s'il le remplit lui-même ; un diagnostiqueur le facture le plus souvent 30 à 50 € ; Risqéo le délivre pour 4 € TTC.
Le notaire peut-il établir l'ERP ?
Le notaire vérifie que l'état des risques est présent et date de moins de 6 mois avant l'acte. Certaines études le commandent pour le compte du vendeur, en le facturant ; ce n'est pas une obligation, et le vendeur peut le fournir lui-même.
Qui est responsable en cas d'erreur dans l'ERP ?
Face à l'acquéreur ou au locataire, le vendeur ou le bailleur, qui s'expose à la résolution du contrat ou à une diminution du prix ou du loyer. Si l'erreur vient du professionnel qui a établi le document, le propriétaire peut se retourner contre lui et son assurance de responsabilité civile professionnelle.
Un état des risques prêt à signer
Risqéo établit l'état des risques à la parcelle à partir des données publiques, en quelques secondes. 4 € TTC, assurance RCP incluse, renouvellement gratuit pendant 18 mois.
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