Quand on parle de diagnostics immobiliers, on pense d'abord aux maisons et aux appartements. Pourtant, vendre une parcelle sans bâti n'exonère pas le propriétaire de son devoir d'information : l'ERP évalue l'environnement géographique du terrain (sol, inondation, sismicité, pollution), pas un bâtiment. L'absence de murs ne change donc rien à l'obligation.
Pour un terrain, les secteurs d'information sur les sols (SIS) et la pollution des sols méritent une attention particulière : ils peuvent peser sur la constructibilité et sur la valeur du bien. Ce guide fait le tri entre les diagnostics inutiles, vos obligations réelles et le piège de l'étude de sol. Si vous possédez un ancien document (ERNMT, ESRIS), il est obsolète : seul le formulaire ERP en vigueur est accepté.
Quels documents pour votre parcelle ?
Sélectionnez la nature du terrain que vous vendez pour connaître les documents exigés :
Documents requis :
- ERP de moins de 6 mois (obligatoire en zone concernée)
- Étude de sol si la parcelle est en zone d'exposition moyenne ou forte aux argiles (loi Élan)
Voir aussi notre page sur l'ERP pour un terrain à bâtir, et, pour un terrain agricole, un bois ou une parcelle de loisirs, sur l'ERP d'un terrain non constructible.
Générer l'ERP de mon terrainDocument requis :
- Uniquement l'ERP de moins de 6 mois (obligatoire en zone concernée)
- Aucune étude de sol géotechnique n'est exigée
Pourquoi l'ERP est obligatoire pour vendre un terrain
La logique du Code de l'environnement est simple : l'acheteur d'un terrain nu n'achète pas des murs, il achète une localisation. Avant de signer, il doit savoir si la parcelle peut être inondée, si elle est en zone sismique ou si le sol a été pollué par une ancienne activité industrielle.
L'article L125-5 du Code de l'environnement impose donc au vendeur de fournir un État des Risques et Pollutions pour tout terrain situé dans une zone couverte par :
- un plan de prévention des risques naturels (PPRn) prescrit ou approuvé ;
- un plan de prévention des risques technologiques (PPRt) ;
- un plan de prévention des risques miniers (PPRm) ;
- une zone de sismicité de niveau 2 ou supérieur ;
- un secteur d'information sur les sols (SIS) ;
- une zone à potentiel radon de niveau 3.
L'ERP fait partie du dossier de diagnostics techniques (DDT) même pour un terrain nu. Il est annexé au compromis de vente, puis à l'acte authentique signé chez le notaire. L'obligation vaut pour les terrains constructibles comme pour les terrains agricoles, boisés, de loisir ou non constructibles.
Terrain en SIS : obligation renforcée
Si le terrain est situé dans un secteur d'information sur les sols, le vendeur doit impérativement en informer l'acquéreur. Un terrain pollué non signalé peut entraîner la nullité de la vente.
Les diagnostics dont vous n'avez pas besoin pour un terrain
Bonne nouvelle : vendre un terrain nu coûte bien moins cher en diagnostics qu'une maison. Voici ce que vous n'avez pas à faire réaliser :
Quels risques doivent apparaître dans l'ERP d'un terrain
L'ERP interroge les bases de données de l'État pour recenser l'exposition de la parcelle aux risques suivants :
- Inondations : zones inondables, submersion marine, ruissellement pluvial (voir ERP et PPRI) ;
- Mouvements de terrain : glissements, effondrements, retrait-gonflement des argiles ;
- Séismes : zonage sismique de la commune, de 1 à 5 ;
- Feux de forêt : zones boisées à risque, interfaces forêt-habitat ;
- Avalanches : zones de montagne exposées ;
- Risques technologiques : sites industriels Seveso, nucléaire, transport de matières dangereuses ;
- Risques miniers : cavités souterraines, anciens sites d'exploitation ;
- Pollution des sols : sites répertoriés BASIAS/BASOL, secteurs d'information sur les sols ;
- Radon : potentiel d'exposition (zones 1, 2 ou 3) ;
- Recul du trait de côte : pour les terrains littoraux.
Chaque rubrique est détaillée sur notre page contenu de l'ERP.
Focus terrain : les SIS sont essentiels
Les secteurs d'information sur les sols peuvent révéler une pollution historique qui pèse sur la constructibilité et sur les coûts de dépollution. C'est souvent le point qui fait la différence entre deux parcelles voisines.
Le piège du foncier : ERP ou étude de sol (G2) ?
C'est la distinction que tout vendeur de terrain à bâtir doit maîtriser. Les deux démarches n'ont rien à voir :
L'ERP : le document administratif
Obligatoire pour toute vente ou location en zone concernée. Il interroge les bases de données publiques et signale si la parcelle relève d'un plan de prévention ou d'un zonage réglementaire.
L'étude G2 : l'analyse physique
Étude géotechnique avec carottage du sol sur place. Elle sert au constructeur à dimensionner les fondations de la future maison.
Loi Élan : le risque argile (RGA)
Le retrait-gonflement des argiles agit comme une éponge : le sol gonfle avec la pluie et se rétracte en période de sécheresse. Si, et seulement si, la parcelle est constructible et située en zone d'exposition moyenne ou forte, la loi Élan impose au vendeur de fournir une étude de sol. L'ERP, lui, signale ce risque et reste dû dans tous les cas. Pour comprendre les enjeux, consultez notre page sur le risque argile.
Qui doit fournir l'ERP et que risque le vendeur
C'est le vendeur du terrain qui est responsable de l'ERP, qu'il soit particulier, promoteur, lotisseur ou agriculteur. En cas d'erreur ou d'omission, il engage sa responsabilité personnelle : si l'ERP manque, ou s'il cache que le terrain est en zone inondable, l'acheteur peut invoquer un vice caché et obtenir une diminution du prix, des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente. Le notaire, de son côté, peut refuser de signer l'acte si le document est absent ou périmé. L'enjeu est disproportionné au regard du coût du document.
C'est pourquoi il est recommandé de passer par un service spécialisé comme Risqéo, qui établit le document et engage sa responsabilité civile professionnelle.
La déclaration des sinistres indemnisés
Si, pendant que vous possédiez le terrain, une catastrophe naturelle ou technologique reconnue par arrêté a donné lieu à une indemnisation par votre assurance, vous devez le déclarer par écrit. Cette déclaration s'annexe à l'ERP : le document liste les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, mais vous seul pouvez dire si la parcelle a été indemnisée.
Avec Risqéo, l'ERP du terrain est conforme, immédiat, et la responsabilité est portée par l'éditeur. Recherche par adresse, par références cadastrales ou sur la carte : utile pour les parcelles sans numéro de rue, les promoteurs et les lotisseurs.
Quand remettre l'ERP et combien de temps est-il valable
- Dès l'annonce : la mention de l'information sur les risques doit figurer sur votre annonce (vitrine, site internet, réseaux sociaux).
- Au compromis : le rapport, daté de moins de 6 mois, est annexé à l'avant-contrat.
- À l'acte authentique : le notaire vérifie la date ; si les 6 mois sont dépassés, un nouveau document doit être produit.
L'ERP a une durée de validité de 6 mois. Les modifications réglementaires (nouveau PPR, nouveau zonage sismique, mise à jour d'un SIS) peuvent aussi imposer un renouvellement anticipé. Avec Risqéo, votre ERP est renouvelable gratuitement et sans limite pendant 18 mois, ce qui couvre le délai habituel entre le compromis et la vente définitive. Le détail des règles est sur notre page validité de l'ERP.
Un ancien diagnostic (ERNT, ERNMT, ESRIS) retrouvé dans vos papiers ne vous dispense de rien : quel que soit son nom, s'il date de plus de 6 mois, il est juridiquement obsolète.
Nos tarifs ERP pour la vente de terrains
Un tarif unique pour les particuliers, et des volumes dégressifs pour les promoteurs, lotisseurs et professionnels du foncier :
| Offre | ERP inclus | Prix TTC | Prix par ERP |
|---|---|---|---|
| ERP à l'unité | 1 ERP, sans compte ni engagement | 4 € | 4 € |
| Pack 5 crédits | 5 ERP, sans limite de durée | 7 € | 1,40 € |
| Pack 10 crédits | 10 ERP, sans limite de durée | 10 € | 1 € |
| Pack 50 crédits | 50 ERP, sans limite de durée | 40 € | 0,80 € |
| Forfait 150 crédits mensuels | 150 ERP par mois, sans engagement | 25 € / mois | 0,17 € si le quota est utilisé |
| Forfait 300 crédits mensuels | 300 ERP par mois, sans engagement | 36 € / mois | 0,12 € si le quota est utilisé |
Toutes les offres incluent le renouvellement gratuit pendant 18 mois. Le détail est sur la page tarifs.
FAQ - Diagnostic ERP terrain à vendre
Réponses aux questions les plus fréquentes sur l'ERP pour la vente de terrains
Qu'est-ce qu'un ERP pour un terrain à vendre ?
L'ERP (État des Risques et Pollutions) d'un terrain à vendre est le document qui informe l'acquéreur sur les risques naturels, technologiques, miniers, sismiques, de pollution des sols (SIS), de radon et de recul du trait de côte auxquels la parcelle est exposée. Il porte sur la localisation du terrain, pas sur un bâtiment.
L'ERP est-il obligatoire pour un terrain agricole, boisé ou de loisir ?
Oui, dans les mêmes conditions qu'un terrain constructible : l'article L125-5 du Code de l'environnement s'applique dès que la parcelle est située dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, un secteur d'information sur les sols, une zone de sismicité de niveau 2 ou plus ou une zone radon de niveau 3. En revanche, aucune étude de sol n'est exigée pour un terrain non constructible.
Quand faut-il fournir l'ERP lors de la vente d'un terrain ?
La mention des risques figure dès l'annonce. L'ERP est ensuite annexé au compromis de vente, puis à l'acte authentique chez le notaire. Il doit être daté de moins de 6 mois au jour de chaque signature.
Quels risques sont inclus dans l'ERP d'un terrain ?
L'ERP d'un terrain couvre les risques naturels (inondations, mouvements de terrain, retrait-gonflement des argiles, séismes, feux de forêt, avalanches), technologiques, miniers, la pollution des sols (SIS), le potentiel radon et le recul du trait de côte pour le littoral. Les SIS sont particulièrement importants pour un terrain car ils peuvent peser sur la constructibilité et les coûts de dépollution.
Mon terrain n'a pas d'adresse postale, comment générer l'ERP ?
C'est fréquent pour les parcelles vierges ou agricoles. Sur Risqéo, vous pouvez identifier le terrain par ses références cadastrales ou en le pointant sur la carte, sans numéro de rue.
L'ERP peut-il révéler que mon terrain est inconstructible ?
L'ERP ne fixe pas les règles d'urbanisme, c'est le rôle du PLU. Mais il signale la présence d'un plan de prévention des risques : si la parcelle est en zone rouge d'un PPRI, toute nouvelle construction y est en principe interdite. Voir notre guide sur les PPR et les zones inconstructibles.
Faut-il aussi une étude de sol G2 pour vendre un terrain ?
Seulement pour un terrain constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles : la loi Élan impose alors au vendeur de fournir une étude de sol géotechnique (dite G2). L'ERP, lui, reste obligatoire dans tous les cas et signale ce risque argile.
Je divise une parcelle en deux lots, me faut-il un ou deux ERP ?
Un ERP correspond à une transaction. Si vous vendez les deux lots à deux acheteurs différents, le notaire exigera deux ERP distincts, établis chacun sur la nouvelle parcelle issue du bornage.
Qui doit fournir l'ERP au notaire ?
Le vendeur du terrain, qu'il soit particulier, promoteur, lotisseur ou agriculteur. En passant par Risqéo, le document est établi pour lui et la responsabilité civile professionnelle de l'éditeur couvre une éventuelle erreur.
Quelle est la durée de validité de l'ERP ?
L'ERP est valable 6 mois. Avec Risqéo, il est renouvelable gratuitement et sans limite pendant 18 mois, ce qui couvre les mises à jour réglementaires entre le compromis et la vente définitive.
Puis-je utiliser le formulaire gratuit de l'État (ERRIAL) ?
Oui, mais c'est vous qui engagez votre responsabilité si vous vous trompez de zone en lisant les cartes. Pour un terrain en zone argileuse ou minière, les références cadastrales et les zonages sont plus délicats à interpréter : une génération assurée est recommandée. Voir notre comparatif ERP gratuit ou payant.
Combien coûte un ERP pour un terrain ?
4 € TTC à l'unité sur Risqéo. Pour les promoteurs et lotisseurs, des packs de 5, 10 et 50 crédits (7, 10 et 40 € TTC) et des forfaits de 150 ou 300 ERP par mois (25 et 36 € par mois, sans engagement) sont proposés.
Que se passe-t-il sans ERP lors de la vente d'un terrain ?
L'acquéreur peut demander la nullité de la vente, une réduction du prix ou des dommages et intérêts, en invoquant notamment un vice caché si un risque a été tu. Le notaire peut refuser de signer l'acte si l'ERP est absent ou périmé.
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